KÜLTÜR MAHALLESİ KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM PROJESİ

Bingöl Belediyesi tarafından Kültür Mahallesi'nde yapılacak 2. Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi çalışmaları devam ediyor.
Bingöl Merkez Kültür Mah. İl merkezinde bulunan Teklif riskli alanın yüz ölçümü; 15.1 hektar (151.000m2), alanda yer alan bina sayısı; 289 adet, alanda yer alan bağımsız birim sayısı; 793 adet, çalışma alanı hak sahibi sayısı; 1013 kişi, çalışma alanı nüfusu; 3172 kişidir. Bingöl ili Merkez ilçesi Kültür Mahallesi sınırları içerisinde kalan, kentsel dönüşüm alanı olarak planlanan ve 151.000 m2’lik alanın yapısal ve teknik analizleri belediyemiz teknik elemanlarınca yapılmıştır. Kentsel dönüşüm sınırı içinde tespit edilen 114 adet yığma yapı ve 185 adet betonarme yapı olmak üzere toplam 298 yapının öncelikle gözlemsel olarak ve teknik bilgilere dayanarak incelemesi yapılmıştır. Her bir yapıya olumlu ve olumsuz durumlarına göre performans puanı verilmiştir. Bu performans puanlarından faydalanarak statik analize hazırlanacak bina sayısı 30 adet yığma yapı, 53 adet betonarme yapı olarak belirlenmiştir. Statik analizi yapılan 30 adet yığma yapının RBTE yönetmeliğine göre analizi yapılıp, riskli yapı olduğu raporlarla tespit edilmiştir. Bu yığma yapıların yerinde yapılan incelemelerle de statik bir projeye uygun olarak yapılmadığı, yıllar içerisinde ek katlar, ek odalar, ek bölmeler ilave edildiği tespit edilmiştir. Çalışma alanı içerisinde yerinde tespitler yapılarak betonarme ve yığma yapıların değerlendirmeleri yapılıp analiz çözümlemeleri tamamlanmıştır. Betonarme ve Yığma yapıların bina formları ve analizlerine ilişkin veri toplama formları ek dosya olarak verilmiştir. Statik analizi yapılan 53 adet betonarme yapı Statik analiz programıyla analiz edilmiştir. Bu yapıların RBTE yönetmeliğine göre analizi yapılıp riskli yapı olduğu raporlarla tespit edilmiştir. Mevcut 53 adet betonarme yapının karot, röntgen ve sıyırma deneyleri yapılmıştır. Röntgen ve sıyırma sonuçlarına göre yapı donatılarının 2007 DYT ye, minimum çap boyutlarına uymadıkları S220 kalitesinde oldukları ve zamanla korozyona uğrayıp niteliklerini kaybettikleri tespit edilmiştir. İncelenen 53 adet betonarme yapının 12 tanesinden karot alınamamış ve beton dayanımlarının sıfır olduğu tespit edilmiştir.              
 Proje Hedefleri 
• Kent estetiği, ticari ve sosyal alan ihtiyacı göz önünde bulundurulmuştur,
• İklim koşulları ve sosyal yerleşke ise; tasarımın mimari aşamasından konut yerleşimleri aşamasına kadar belirleyici unsurlardan biri olup yapılar tasarlanırken ekolojik yapılar üretilmesi hedeflenmiş; Konut bloklarının yerleşim deseninde ise halka sosyalleşme olanağı yaratan açık mekan ve bölgenin ticari, sosyal ihtiyaçlarına cevap olacak biçimlemeler amaçlanmıştır. Konut tipolojisinin mimari çözümlemesinde; başta modern olmak üzere yöre halkının temel ihtiyaçları göz önünde bulundurulmuş, ayrıca temel barınma unsurlarında hak sahiplerinin ihtiyaçlarına en yüksek saygıyla yaklaşılmıştır. 
• Mimari çözümlemelerde yöre halkının alışılmış yaşam şartları göz önünde bulundurularak en az 3 +1 kat planları odaklı çalışılmış olup, hem bina yerleşimindeki tasarımda esneklik sağlanmış hem de yapım-kullanım oranında maksimum kar sağlanmak için simetri yapılar öngörülmüştür. 
• Alan genelindeki hak sahipleriyle yapılan anketler, malik önerileri, kullanım ihtiyaçları ve piyasa koşulları gibi faktörler değerlendirilerek Net Kullanım alanı 125m² olan 150 m²lik Konut tipleri nin yanı sıra 200 m²’lik rezidanslarla proje hedefi yükseltilmiştir.
• Sosyal Donatılar - Yeşil alanlar gibi kent halkına hizmet verecek kullanımların, yaya ve taşıt sirkülasyonu açısından sürekliliği sağlanacak şekilde mevcut yollar genişletilerek yeni ticari temalı akslar oluşturulup zemin katlara ticari bazlı alanlar yerleştirilmiştir. Kentsel tasarımda ayrıca konut alanından bağımsız içerisinde küçük ve büyük salon ölçekli sinemalar, konferans salonları, vip sunum ve projeksiyon salonları, bowling salonu, sergi ve fuaye alanları, açık ve kapalı kafe ve restaurantlar barındıran kültür merkezi meydan konseptli yapı öngörülmüş iş merkezi ile de tasarım desteklenmiştir. 
• Kentsel tasarım alanında 32 normal konut bloğu 6 rezidans bloğu, 500 kişi kapasiteli cami ve 800 kişi kapasiteli ilköğretim okulu yerleştirilmiş olup 190.200 m2 konut alanı 51.890 ticari alan 10.120 m2 kapalı otopark alanı öngörülmüştür, öngörülen proje avan proje olup alanlar revize edilebilir.
• Tasarlanan her konut adasının fiziksel merkezlerinde yaşam kalitesinin yükseltilmesi amaçlı ortak açık kullanım alanları tasarlanmıştır.
• Alanda mevcuttaki hak sahiplerinin yanı sıra bölgenin ve etrafının prestijli – yapısal açıdan sağlıklı ve ekolojik konut ihtiyaçları göz önünde bulundurularak ekolojik sistem detaylı projeler oluşturulmuştur.
Hak Sahiplerinin Hakkları Korunacak
Bingöl ili Merkez Kültür Mahallesi Riskli alanı Mevcut imar planında % 100 ‘lük bir oranı mevcut konut alanlarından oluşmaktadır. Dönüşüm alanı uygulama imar planında ada bazlı olarak çalışılmış olup nizamlar A3 ve B2 olarak belirlenmiştir. Mevcut sınır içerisinde emsal uygulaması yapılmamıştır.
 Konut alanları Tasarı Dönüşüm Projesine göre yaklaşık konut alanı % 20 olarak düşünülmüştür. Buna göre Konut alanları için de ortalama 2.00 emsal uygulanacaktır. Öngörülen konut alanı yaklaşık 151,000.00m² olup, yaklaşık 190,200.00m² Konut yapılaşma hakkı olacaktır. (emsal 2:00)
Mevcutta Ticari fonksiyonlar bulunmamakla birlikte öngörülen projede % 20 Ticari fonksiyon öngörülmüş olup Emsali 2:00 olarak belirlenmiştir. Öngörülen ticaret alanı yaklaşık 51.890,00 m² olacaktır.
Fizibilite oluşturulurken Alanda yer alan hak sahiplerine Yerinde sağlanacak dönüşüm esnasında yapılacak olan kira yardımları, Mevcut yapıların yıkım ve nakliye maliyetleri, Peyzaj ve Alt yapı maliyetleri, Konut, Ticaret ve Sosyal Donatı Maliyetleri gibi giderler hesaplanacak, Hak sahiplerinin minimum borçlanma ile konut sahibi olması sağlanacaktır.

Konut Dağıtımı; Güncel tapu kaydı ile belirlenen hak sahiplerine yapılacaktır.

Hak sahipleri hisselerine düşen taşınmazlar karşılığında dönüşüm katsayıları kullanılarak baz inşaat hakkı kazanacaktır ve baz inşaat hakkı kriterlerine yapılacaktır. Minimum borçlanma kriterine göre yapılacaktır.

133,500.00 TLve fazlası değerleme tutarı olan hak sahiplerine Tip-1 Konutların Üst Katlarından Konut dağıtımı yapılacaktır.

Ticaret Dağıtımı Yapılmayacak ancak Hak Sahipleri Dışarı yapılan satışlara göre daha avantajlı olarak alım yapabileceklerdir.

Hak Sahibi için Konut Birim m² Borçlanma Fiyatı
Konutlar (Tip-1 3+1) : 833.300 TL/m²

Hak Sahibi Olmayanlar için Konut Birim m² Fiyatı
Konutlar (Tip-1 3+1) : 1,266.00 TL/m²

Konutlar (Tip-2 4+1) : 1,400.00 TL/m²

Proje Fotoğrafları